스부아 박지훈 대표글(수도권 위주)
#스마트부동산아카데미 #박지훈대표 #펌글
1, 덩어리 수요란 무주택, 1주택, 다주택 세 개의 수요를 의미합니다.
2. 다주태갖는 시장의 차가운 기운에 따뜻한 온기를 불어넣습니다.
3. 실수요자는 투자 수요에 비해 진입의 시기는 늦으나 가격이 오르기 시작하면 움직입니다.
4. 수도권 13년 중반 매매가와 전세가가 붙으면서 다주택자들은 적극적인 매수에 들어갔습니다. 이 때 당시 1주택자, 무주택자는 망설였습니다.
5. 수도권에는 v자 반등이 있었습니다. 98년 IMF이후 10개월 간 매전가 폭락이 있었습니다. 1년 후 전고점을 바로 회복했습니다.
6. 04년 수도권 과공급, 그리고 대책등으로 인해 1년 간 하락 후 05년부터 V자 반등을 보여 줍니다.
7. 08년 서브 프라임으로 이후 6개월 간 매전갑 떨어집니다. 하지만 09년 데드캣 바운스 일어납니다.
8. 이후 10년도부터 대세하락장에 들어섭니다.(V자 반등과 다른 점. 반등 이후 에너지를 이어나가지 모함)
9. 18년에는 대출 규제와 대규모 입주 물량으로 수도권 매매가 하락이 있었고 7개월 후 반등합니다.
10. U자 반등은 일정 수준 거래량 동반한 3~4년 간의 대세 하락장을 의미합니다. 바닥 찍고 전고점 회복 시 2~3년 정도 걸립니다.
11. V자 반등은 특정 트리거(외부 변수, 수요급감 정책)로 인해 1년 전후 조정 거친 후 다시 회복한 다음 상승이어나갑니다.
12. V자 반등은 여전히 상승에 대한 기대 심리 있습니다.
13. 수도권은 20~21년 역대 최대 거래량으로 인해 실수요가 급하게 소진되었습니다.
14. 정부는 부동산 시장의 폭락을 바라지 않고 그러기에 규제 완화의 방향성은 정해져 있습니다.
15. 금리의 정점과 인하, 규제들의 완화가 필요합니다.
16. 안심전환대출이 4%이기에 금리의 최상단도 4%정도로 예측합니다.
17. 미국은 금리 인상 이후 경기 침체기에 들어서면 언제나 빠른 속도로 금리 인하를 하였습니다.(한국은 급격한 금리 인하보다는 단계적으로 인하할 가능성 큽니다)
18. 금리의 정점이 오랜 기간 유지되면 주식 시장이 먼저 반등을 만들어 냅니다.
19, 부동산 시장은 내년에 금리가 더 이상 상승하지 않는다는 확신이 들면 사람들은 적응하기 시작합니다.
20. 하지만 부동산 시장은 금리의 정점 만으로는 어렵고 규제 완화 등이 동반되어야 합니다.
21. 금리가 점진적으로 인하되는 경우에는 1주택자는 움직일 가능성이 높습니다.(갈아타기가 나올 것입니다. 상승 초입의 갈아타기는 괜찮습니다)
*반등 초기의 강력한 증거는 저가 매물의 소진과 거래량의 증가입니다.
22. 금리 인하는 수도권보다 오히려 지방의 투자 수요를 늘릴 수 있습니다.(투자 자금이 지방이 더 작기 때문)
23. 규제 완화까지 더해진다면 금리 인하는 지방에 파급 효과가 클 것입니다.
24. 거래량 급감으로 인해 재원이 낮은 지방의 경우 지자체 운용에 큰 타격을 미치게 됩니다.
25. 원칙적으로 취득세 개정안이 마련되더라도 야당이 반대하면 통과하기 쉽지 않습니다.
26. 종부세 개정이 대표적인 예시입니다.
27. 하지만, 시행령을 통해 취득세 법률 개정을 할 수 있습니다.
28. 결국 대통령의 의지만 있다면 취득세 중과 완화는 가능합니다.
29. 토지거래허가구역은 실거주만 가능하기에 진입 장벽이 높습니다.
30. 취득세 중과 완화가 나와도 토허제가 존재한다면 여전히 부담감이 존재합니다.
31. 결론적으로 취득세 중과 완화만 나올 경우 지방 시장에 더 큰 긍정적 요소로 작용합니다.
32. 수도권의 경우 취득세 중과 완화와 토허제완화 두 개 다가 필요합니다.
33. 실수요자의 심리를 회복할 수 있는 정책이 나오면 U자 반등이 아닌 V자 반등이 나올 수 있습니다.
34. LTV DSR과 같은 대출 규제 완화 시 상승장에서는 가격 상승을 이끕니다.
35. 하락장에서는 이자율 인하가 매수세 전환에 핵심입니다.
36. LTV 한도는 높이고 DSR 규제 완화가 없을 경우 고소득자들에게 유리하게 됩니다.
37. LTV 한도 높이고 DSR 규제 완화할 경우, 중저소득층과 30대에서 차입한도가 늘어날 것입니다.
38. DSR규제 완화는 바젤 3와는 관련성은 알려진 바와 다릅니다.
*바젤은 은행의 최저 자기자본비율(BIS)를 설정한 것으로 현재 우리나라 은행의 BIS는 상당히안정적입니다.
39. DSR은 개인의 파산을 막기위한 제도이고 바젤 3은 은행의 파산을 막는 제도입니다. DSR을 풀어줘도 은행이 8%의 건전성만 유지하면 됩니다.
40. 바젤3를 적용받는 은행 입장에서는 가계여신보다는 기업여신이 부실채권 비율을 높게 적용받습니다.
41. 은행은 BIS비율이 허용되는 범위 내에서 전체적 완화보다는 선별적 DSR 완화에 더 치중할 것입니다.
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