서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 l 오윤섭의 부동산 투자 인사이트

 

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서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라저자오윤섭출판원앤원북스발매2021.03.10.

 

 

1. 저자소개

오윤섭

(주)리얼티파트너스투자자문 대표. 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다.

<동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있다. 국내 부동산 시장에 최초로 ‘부동산 가치투자’와 ‘블루칩’ 개념을 도입했다. 2004년 부동산 정책의 ‘3개월 효과론’이 적중해 투자자들에게 지지를 받았다.

“나의 부동산 가치투자는 철저하게 경험적이다”라고 말한다. 빅데이터를 기초로 한 부동산 투자는 선제투자를 할 수 없다는 소신을 갖고 있다. 또 부동산 정책이나 정부는 시장을 이길 수 없다고 믿는다. 현실적 낙관주의자로서 최후의 승리자가 되기 위해선 빅데이터보단 직관이, 직관보단 경험이 중요하다고 강조한다. 피터 린치처럼 부동산 가치투자자로서 성공하려면 사냥개처럼 하나의 사례를 통해 다른 사례의 냄새를 맡아야 한다고 말한다. 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시하고 있다. 저서로는 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』, 『부동산 가치투자』, 『분양권 재테크』가 있다.

 

블로그 오윤섭의 부자노트(blog.naver.com/rpartners01)

[예스24 제공]

2. 목차

지은이의 말_서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

 

PART 1 마지막 폭등장에서의 부동산 정책과 시장 전망

공급 사이클로 본 2021년 주택시장 예측

 

2021년 서울 주택시장 예측 시나리오

 

[오윤섭의 인사이트] 강남 실수요자들은 중층 재건축단지로 집결한다

 

가점 69점 낙첨 시대, 상승장에서 전세가율 상승의 의미

 

부동산 세금을 올리면 집값 잡을 수 있나?

 

부동산 규제책이 누적될 때 발생하는 가장 심각한 부작용

 

8·4대책과 문재인 정부의 심각한 현실 인식 오류

 

부동산 정책 급변침에 어떻게 대응해야 할까?

 

7·10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략

 

[오윤섭의 인사이트] 반등했는데 아직도 급매만 찾는 사람들

 

7·10대책 이후 다가올 전세대란에 대비하라

 

참여정부와 문재인 정부 집권 4년차에 집값이 폭등한 이유

 

한국과 미국 집값은 왜 2020년 6월에 폭등했을까?

 

12·16대책에 선제적으로 대응하고 싶다면

 

[오윤섭의 인사이트] 보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다

 

종부세를 올리면 왜 고가 아파트 전셋값이 급등할까?

 

문재인 정부는 왜 10차례 규제책에도 집값을 잡지 못할까?

 

국토부 장관 말처럼 2019년 12월 이후 집값이 잡힐까?

 

[오윤섭의 인사이트] 조정장세에서 반등 신호는 어떻게 알까?

 

문재인 정부의 공급 축소 효과가 시작되었다

 

 

PART 2 서울 아파트 폭등장에서 매수해도 될까?

미분양과 인허가 실적의 동반 감소가 의미하는 것

 

서울 1급지 정비사업의 공급절벽이 다가오고 있다

 

매매와 전세의 이중가격 시대, 무엇이 문제인가?

 

1주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?

 

다주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?

 

역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까?

 

6억 원, 9억 원, 15억 원 허들은 언제 뚫릴까?

 

지금 매수해도 되나요?

 

[오윤섭의 인사이트] 폭등장에서 추격매수하려는 투자자에게

 

2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 언제 반등할까?

 

코로나19 공포에도 왜 최고가로 매수하는 걸까?

 

[오윤섭의 인사이트] 경제위기설로 투자기회를 놓치지 마라

 

2021년까지 수도권 주택시장은 어떻게 움직일까?

 

정부의 규제책은 어떻게 아파트 신계급 사회를 앞당겼나?

 

[오윤섭의 인사이트] 인서울이 아니라 인도심이다

 

 

PART 3 폭등장에 가려지지 말고 시장에서 기회를 잡아라

주택시장 슈퍼사이클에서의 역발상 투자

 

상승장 후반기 최대 수익을 원하는 투자자에게

 

[오윤섭의 인사이트] 큰 자본차익을 실현한 사람들의 공통점

 

상승장에서 자산 구매력이 떨어진 사람들의 특징

 

3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까?

 

수도권 vs. 지방 주택시장 누가 먼저 하락할까?

 

유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까?

 

부동산 가치투자자를 위한 코로나19 팬데믹 대응전략

 

[오윤섭의 인사이트] 마음 편한 투자를 하고 싶다면

 

코로나19 팬데믹에 차분한 시장참여자 vs. 초조한 전문가

 

[오윤섭의 인사이트] 애널리스트의 말을 믿지 마라

 

비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가?

 

고분양가 또는 저분양가에 시장은 어떻게 반응했나?

 

조정대상지역으로 수도권 상승장과 하락장 예측하기

 

10·1대책 이후 유통물량 급감과 대폭등 가능성

 

입지와 신축 vs. 구축 가격 차이에 대한 고찰

 

분양가상한제는 조합원 땅값을 후려치는 정책인가?

 

수도권 아파트 전세물량이 갈수록 귀해지는 이유

 

 

PART 4 폭등장에서도 흔들리지 않는 투자 인사이트

2020년 서울권 투기과열지구 집값이 20% 이상 폭등한 이유

 

종부세 폭탄은 왜 전셋값·매매가를 상승시키나?

 

유통매물이 줄어들면 풍선효과는 계속된다

 

수도권 10억 클럽 급증은 ‘대출(貸出)발’이다?

 

4년간 집값이 2배 올랐다고 버블일까?

 

정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다

 

[오윤섭의 인사이트] 지금 상승장 시장 예측보다 중요한 것

 

정부는 왜 2020년까지 아파트를 팔라는 걸까?

 

상승장 후반기 정비사업 투자자를 위한 충고

 

2019년 주택시장 최대 해프닝을 꼽는다면

 

[오윤섭의 인사이트] 부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?

[예스24 제공]

 

 

3. 본 것

 

자본주의 사회에서 리스크가 없는 삶이 가장 위험한 리스크다.
우리는 삶을 지속하는 한 리스크를 예측하고 대응하며 살아가야 한다.

그런데 투자자라면, 특히 가치투자자라면 어떻게 대응해야 할까?

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 P195

 

 

 

 

· 현실적 낙관주의자가 되어라. 시장에 공포가 지배할수록 더더욱. 위기에서 기회를 찾아야 한다. 시장에 머물러야 한다.

 

· 주식 가치투자의 아버지 벤저민 그레이얼이 말했듯이, 가치투자 최대의 적은 코로나 19 펜데믹이 아니다. 투자자 자신이다.

 

· 달걀은 한 바구니에 담아야 한다. 물론 한 바구니에 담은 달걀은 모두 싱싱해야 한다. 장세에 따라 부동산과 주식을 왔다 갔다 하는 어설픈 분산투자는 살얼음판을 걷는 것과 같다. 지금 코로나 19 펜데믹으로 주가가 폭락했다고 부동산을 팔아서 주식으로 갈아타는 투자가 가장 멍청한 투자다. 달걀을 여러 바구니에 담는 분산투자는 순자산(부채 제외)이 최소한 50억 원 이상 될 때 하면 된다.

 

· 부동산 가치투자로 최대의 수익을 올리려면 최소한 4년 이상 보유해야 한다. 부동산에서 2년 미만 단타는 푼돈만 벌 가능성이 높다. 티끌 모아 태산이 아니다. 티끌은 트끌일 뿐이다. 적진성산(積塵成山)이 아니라 적진성진(積塵成塵)이다.

 

· 시세 차익형 투자자라면 평생 5번 정도의 부동산 가치투자로 '경제적 시민권'을 획득하고 나아가 부자가 될 수 있다.

 

· 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라. 빌라, 상가, 상가주택, 토지 등에 투자하고 싶다면 잘 알 때까지 투자를 해서는 안된다.

 

· 부동산 가치투자자는 매크로(거시경제)분석가가 아니다. 맞지도 않는 매크로 분석에 시간을 허비하지 마라. 그 시간에 부동산 내재가치에 집중하라. 거시경제는 변수일 뿐이다. 누구도 예측할 수 없다.

 

· 코로나19 펜데믹도 주택시장에서 하나의 변수일 뿐이다. 집 값에 큰 변수가 되었는지, 작은 변수가 되었는지는 지나봐야 안다.

 

· 경제위기 리스크에 대비하고 싶다면 미국 집값을 주시하면 된다. 미국 집값이 하락하지 않으면 수도권 집값도 하락하지 않는다. 미국 집값이 하락하지 않았는데 수도권 집값이 하락장으로 돌아섰다면 수급 등 내부 요인이나 1997년 외환위기와 같은 '국가 부도 사태'가 왔을 때 뿐이다.

 

· 2010년 이후 수도권 주택시장 하락장이 글로벌 금융위기 때문에 왔다고 착각하는 사람이 많은데 그렇지 않다. 내부 요인이 더 컸다. 잠실, 반포 등 강남권 판교, 광교, 동탄1 등 2기 신도시 입주물량이 2008년 이후 급증했기 때문이다. 여기에 주택담보대출 금리가 폭등했기(7%대) 때문이다. 글로벌 금융 위기로 낙폭이 증가했을 뿐이다.

 

· 주택시장을 이기는 정책은 없다. 한국에서 규제책으로 집값이 잡힌 적이 있는가? 그럼 규제책이 없는 미국 집값은 계속 오르기만 했는가?

 

· 하락장이든 상승장이든 계속 시장에 머물러야 하는 이유는 쌀 때 살 수 있기 때문이다. 하락장에 주택시장에 이탈한 다음 상승장으로 돌아서기 전 과연 싸게 살 수 있을까?

 

· 부동산 가치투자는 사업을 하는 것이다. 정비사업은 물론 재고 아파트도 지분을 사들여 주주가 된다고 생각해야 한다. 입지가 뛰어나다고 사업성과 수익성이 뛰어난 것은 아니다.

 

· 무엇보다 보유기간 중 수익성이 뛰어나야 한다. 수익성이 뛰어난 곳은 아파트 내재가치가 아직 가격에 반영되지 않은 상태로 4년 이상 보유하는 도중 가치가 가격으로 빛을 발하는 곳이다. 이런 아파트를 부동산 개미들보다 선제 매수해 장기보유해야 한다.

 

· 아파트 내재가치 중 가장 중요한 것은 강남 접근성(고소득)과 직주근접성(안정적인 소득)이다. 다음은 리테일(소매점) 접근성과 학군이다. 생활권 내 고소득이 몰려 남보다 빨리 가치가 가격으로 빛을 발하기 때문이다. "거주지가 소득을 결정한다(경제학자 엔리코 모레티의 <직업의 지리학>중에서)"

 

· 나는 부동산 가치투자를 위해 블러드하운드(Bottom-up) 투자법을 지향한다. 투자 성공 스토리를 통해 제2의 흑성 한강센트레빌1차, 성수동1가 강변건영 및 뚝섬중앙하이츠빌, 돈의문센트레빌, 미아동 송천세트레빌, 농량진쌍용예가를 수색해 선제 매수하는 것이다.

 

블러드하운드 투자법은 피터 린치의 ‘이기는 투자’를 벤치마킹한 것입니다. 하나의 투자 성공사례(저평가 단지의 내재가치가 시세에 반영돼 4년 이상 보유해 투자수익률이 높았던 경우)의 특별한 스토리를 분석해 이와 비슷한 투자처를 찾는 것입니다. 한마디로 저평가된, 펀더멘털이 강해지는 아파트를 찾는 투자법입니다. 모멘텀이 강한 잠재력을 가졌거나 리스크에 비해 상승 가능성이 높은 아파트를 찾아 4년 이상 보유하는 부동산 가치투자를 하는 것입니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=17209184&memberNo=4842138

조정장세에 예측하지 말고 저가매수하라

 

흑석한강센트레빌아파트

서울특별시 동작구 흑석한강로 12

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서울특별시 성동구 왕십리로 36

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서울특별시 성동구 상원길 47

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서울특별시 동작구 장승배기로16길 134

 

위기에서 희망을 이야기하고 기회를 잡아야 한다. 코로나19 공포로, 증시 폭락으로, 종부세 부담으로 심약해진 매도자를 공략해야 한다. 4년 이상 장기보유할 가치가 있는 아파트를 내것으로 만들어야 한다. 그때 비로소 부동산은 V자 반등이든 U자 반등이든 상관없이 결과적으로 최대의 수익을 안겨줄 것이다.

 

수도권 미분양 물량이 2만 가구가 넘어서면 정비사업 신축 희소 가치가 떨어질 것이고 하락장도 올 수 있다.
도권 미분양 물량이 3만 가구 안팎에서 1만 가구 안팎으로 줄어드는데 3~4년 정도 필요하다. 신규 공급이 많아 미분양이 급증하더라도 바로 신규공급을 줄일 수 없는 주택의 비탄력성 때문이다.
서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 p361

 

 

2015년 이후 시작된 대세상승장 후반기에 정비사업 투자자를 위한 조언
(2019.10.17) 서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 p376~378

 

상승장 후반기에는 입지보다 사업속도가 최우선이다. 강남 3구 중층 재건축에 5년 이상 장기투자를 하더라도 2019년 10월이면 최소한 안전진단 통과와 정비구역 지정이 끝난 곳에 투자해야 한다. 상승장 후반기에 재건축은 서울보다 상대적으로 사업 속도가 빠른 경기권을 공략하는 것이 낫다.

 

비투기과열지구는 핵심 입지라도 현재 사업시행인가를 받은 단지에 투자하라. 투기과열지구는 조합설립인가 이후 조합 지위 양도가 금지되지만 비강남 3구는 사업시행인가 전후 매수를 추천한다. 매수 후 투기과열지구로 지정되면 소급 적용되니 주의해야 한다.

 

재개발 투자는 투기과열지구가 아니더라도, 특히 성남, 수원 팔달구, 구리, 고양처럼 조정대상지역인 경우에는 가급적 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 단지가 안전하다. 투기과열지구로 지정되면 관리처분인가 후 소유권이전등기까지 재개발 조합원지위 양도금지가 소급 적용되기 때문이다.

 

인천부천, 안양의왕, 수원 등 인천·경기권 비규제지역에서는 관리처분인가를 받았거나 6개월 내에 관리처분인가를 받을 수 있는 곳이 안전하다. 2020년 상반기 이후 로또분양으로 인해 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높기 때문이다. 만약 이주비 지급 전 조정대상지역으로 지정될 경우 다주택자는 이주비대출을 받을 수 없다. 1주택자는 종전주택을 처분하는 조건으로 이주비대출을 받을 수 있다. 이때 종전주택이 투자하려는 입주권보다 입지가 뛰어난 아파트라면 '곤경'에 처할 수 있다.

 

상승장 후반기에 재개발은 서울이든 인천·경기든 최소한 사업시행인가를 받은 구역에 투자하는 것이 안전하다. 특히 초보 투자자라면 사업시행인가 후 감정평가액이 조합원에게 통보된 뒤에 투자하라. 현재로서는 입주권 프리미엄이 1억 원 이상 이라고 하더라고 '관리처분인가+역세권(서울 도심 접근성이 좋은)+1천 가구 이상 대단지+메이저 브랜드'가 가장 안전한 투자자 조합이다.

 

상승장에서는 사업시행인가 이후 시공사 선정(서울)~조합원 분양신청~감정평가액 통보~시공사 본 계약 및 관리처분인가 총회~관리처분인가~이주~철거~착공~일반분양~입주~소유권이전등기 시점까지 단계마다 입주권 프리미엄이 우상향한다.

 

상승장 후반기에 매수하고 상승장 끝나기 전 매도할 생각이라면 2020~2022년 일반분양이 가능한 재개발 입주권을 공략하라. 늦어도 일반분양 전에 매수하라.

 

 

4. 깨달은 것

 

1. 부동산 가치투자는 4년 이상 장기보유해야한다.

2. 부동산은 거시경제가 아니라 내재가치에 집중한다.

3. 강남접근성(교통)+직주근접+리테일접근성+학군+Walkability를 바탕으로 수익성이 뛰어난 곳(아파트 내재가치가 가격에 아직 반영되지 않은 곳)을 부동산개미들보다 먼저 선제매수해야한다.

4. 재건축은 조합설립인가 이후로, 재개발은 사업시행인가 이후 단계를 넘은 곳을 투자해야 안전하다.

 

 

5. 적용할 것

1. 하락장이든 상승장이든 시장에 머물러있으면서 싸게 살 수 있는 타이밍을 노린다.

2. 아파트 내재가치가 아직 가격에 반영되지 않은 곳을 찾기 위해 발품+손품을 팔면서 계속 시장을 공부한다.

3. 프리미엄이 우상향하는 분양권(입주권)에도 관심을 놓지 말아야한다.

 

 

 

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